城鎮土地使用稅的概念-納稅人-征稅范圍

最近后臺總收到朋友留言：“公司剛租了塊地建廠，會計說要交城鎮土地使用稅，這稅到底是啥？我要不要交？交多少？” 其實不止企業老板，很多有房產、搞經營的朋友可能都遇到過類似問題——明明已經交了房產稅，怎么又冒出來個“土地使用稅”？今天咱們就掰開揉碎了說清楚：城鎮土地使用稅到底是什么？誰需要交？哪些土地要征稅？ 看完這篇，你再也不用對著稅務通知犯迷糊。

一、先搞懂：城鎮土地使用稅到底是什么？

咱們普通人提到“稅”，第一反應可能是個人所得稅、增值稅，但對“城鎮土地使用稅”（后面簡稱“土地使用稅”）可能有點陌生。其實它離我們不遠——簡單說，土地使用稅就是國家對在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，按實際占用的土地面積征收的一種稅。

你可以把它理解成“土地使用費”的升級版：國家是土地的“大房東”，咱們用了城鎮里的土地（不管是自己的還是租的），就得按規矩給“大房東”交一筆“占地費”。為啥要收這個稅？主要有兩個原因：一是調節土地資源，避免有人“囤地不用”浪費資源；二是增加地方財政收入，畢竟城市建設、公共服務都需要錢。

舉個例子：老王在縣城開了家超市，用的是自家買的地皮，那他每年除了交房產稅，還得按超市占地面積交土地使用稅；如果超市是租的，那就要看租賃合同里有沒有約定誰來交稅（后面細說納稅人時會講）。

二、誰要交？納稅人范圍別搞錯（這3類人最容易踩坑）

很多人以為“只有土地所有權人才要交稅”，其實不對。土地使用稅的納稅人范圍比想象中更廣，這3類情況最容易讓人 confusion，咱們一個個說：

1. 有土地使用權的單位/個人：“我的地，我來交”

最直接的情況：如果你是土地使用權的擁有者（比如公司買了工業用地，個人買了商鋪用地），那你就是納稅人，跑不了。

這里要注意：“土地使用權”看的是法律上的歸屬，不管你是通過出讓、劃撥還是轉讓拿到的土地，只要在征稅范圍內，就得交稅。比如某國企通過政府劃撥拿到一塊地建辦公樓，雖然是“劃撥”來的，不是花錢買的，但只要在城市范圍內，照樣要交土地使用稅。

2. 土地使用權人不在本地/找不到了：“實際用的人頂上”

有時候會遇到這種情況：土地使用權人在外地，或者干脆聯系不上了（比如原房主跑路了），這時候誰來交稅？由實際使用土地的單位或個人交。

舉個真實案例：小李從二手房東手里租了個門面開奶茶店，后來才發現這門面的原房主早就去國外定居了，土地使用權證上還是原房主的名字。這種情況下，小李作為“實際使用人”，就得承擔土地使用稅。所以租房時一定要問清楚土地使用權情況，免得替人交稅還不知道！

3. 土地使用權共有的：“按份分擔，誰都別想跑”

如果一塊土地是多個單位或個人共有的（比如A公司和B公司合伙買了一塊地建廠房，各占50%份額），怎么交稅？共有各方都是納稅人，按各自實際占用的土地面積分別交。

比如上面的A、B公司，假設土地總面積1000平方米，A公司用了600平方米，B公司用了400平方米，那就各自按600平和400平交稅，互不干擾。

劃重點：這2類情況不用交！

別慌，不是所有用土地的人都要交稅。有兩種特殊情況可以“豁免”：

國家機關、人民團體、軍隊自用的土地（比如政府辦公樓用地、部隊訓練場）；

由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地（比如公立學校的教學樓用地、公立醫院的門診樓用地）。

但要注意：如果這些單位把土地出租、搞經營，那就不能豁免了。比如某公立醫院把閑置的地皮租給開發商建商場，這塊地就得交土地使用稅。

三、哪些土地要征稅？范圍界定是關鍵（農村的地要不要交？）

最容易讓人糊涂的就是“征稅范圍”：到底哪些土地要交？農村的地交不交？自家小區的花園算不算？咱們按“區域”和“用途”兩個維度說清楚。

1. 先看區域：只針對“城鎮”，農村土地暫不征收

土地使用稅的名字里有“城鎮”二字，不是白叫的——征稅范圍只包括城市、縣城、建制鎮、工礦區的土地，農村的土地（包括宅基地、耕地）暫時不征收。

這四個區域怎么界定？記好這幾個關鍵點：

城市：包括市區和郊區（比如北京市朝陽區的市區、順義區的郊區，都算“城市”范圍）；

縣城：指縣政府所在地的城鎮（比如河北省正定縣，縣政府所在的正定鎮范圍內的土地要交，周邊的鄉鎮暫時不交）；

建制鎮：指鎮政府所在地（注意！不是所有“鎮”都算，必須是經省級政府批準設立的建制鎮，鎮政府駐地的土地才征稅，下轄的行政村土地不算）；

工礦區：指工商業比較發達、人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地（比如某大型煤礦所在地，雖然沒設鎮，但人口多、工商業發達，就可能被劃為工礦區）。

舉個例子：老張在村里有塊宅基地，蓋了棟自建房，不用交土地使用稅；但如果他在縣城買了塊地蓋商品房，那這塊地就在“縣城”范圍內，必須交。

2. 再看用途：“自用”“經營用”都算，閑置土地也要交

只要土地在上述“城鎮”區域內，不管你是用來蓋廠房、開商店，還是暫時空著（閑置土地），都要交土地使用稅。

這里有個常見誤區：“我這地空著沒用，也要交稅？”——是的！土地使用稅的核心是“占用土地”，不管你用沒用，只要在征稅范圍內，就得交。比如某公司買了塊工業用地，計劃明年建廠，今年空著沒動工，今年照樣要按占地面積交稅。

但也有例外：市政廣場、社會公共綠地等公共用地，以及直接用于農、林、牧、漁業的生產用地（比如種莊稼的耕地、養魚蝦的魚塘），可以免征土地使用稅。不過要注意：如果在耕地上蓋了倉庫、辦公樓，那蓋房的這塊地就不屬于“直接用于農業生產”，就得交稅了。

四、避坑指南：這3個細節90%的人都忽略了

了解了概念、納稅人、征稅范圍，最后再提醒3個實操中容易踩坑的細節，幫你少走彎路：

1. “土地面積”按“實際占用”算，不是“房產證面積”

土地使用稅的計稅依據是“實際占用的土地面積”，但很多人會直接按房產證上的“土地使用權面積”交——這可能不對！

如果你的土地是“獨自使用”的（比如獨門獨院），按實際測量面積交；如果是“共有土地”（比如小區里的公共用地），按你“分攤的面積”交（比如小區總占地1萬平方米，你家房子占總建筑面積的1%，那你分攤的土地面積就是100平方米）。

如果沒測量過面積，也可以按政府部門核發的土地使用證書上的面積算；沒辦證的，先按申報面積交，等證辦下來再調整。

2. 租賃合同里一定要寫清楚“誰交稅”

前面說過，土地使用稅可能由使用權人交，也可能由實際使用人交。所以租房/租地時，一定要在合同里寫清楚“土地使用稅由哪一方承擔”，免得后期扯皮。

比如某公司租了甲的廠房，合同沒寫稅的事，結果甲是外地公司，稅務局找不到甲，就會找實際使用廠房的某公司交稅。這種情況下，某公司交了稅后，雖然可以找甲追償，但費時費力，不如一開始就約定清楚。

3. 關注“稅收優惠”，別多交冤枉錢

除了前面說的國家機關、公立學校等免稅情況，還有一些特殊優惠政策，比如：

小微企業、個體工商戶可能有減免（具體看當地政策）；

開山填海整治的土地，從使用的月份起，可能免交5-10年的稅；

疫情期間部分地區對困難行業有土地使用稅減免（比如2020年很多地方對餐飲、住宿行業減免了土地使用稅）。

這些優惠各地政策不一樣，建議每年年初咨詢當地稅務局，或者讓會計查一下最新政策，別錯過了能省的錢。

最后說幾句

城鎮土地使用稅雖然不像增值稅、個稅那么“出名”，但對企業和經營戶來說，也是一筆固定支出。搞懂它的概念、納稅人范圍和征稅區域，不僅能避免“稀里糊涂多交稅”，還能通過合理規劃（比如利用稅收優惠、選擇合適的土地用途）降低成本。

如果你身邊有開店、辦廠的朋友，不妨把這篇文章轉發給他——下次他再收到稅務通知，就不會一臉懵了。

（注：本文政策依據為《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》及最新實施細則，具體稅率、優惠政策可能因地區而異，實際申報時建議以當地稅務部門規定為準。）

尊重原創文章，轉載請注明出處與鏈接：http://www.abtbt.com.cn/Accounting/740066.html，違者必究！